AfA bei geschenkter Immobilie

    Hallo zusammen,

    ich bin neu im Thema Vermietung und habe auch schon das Forum durchwühlt, aber meine Konstellation finde ich noch nicht beantwortet, bzw. eventuell fehlt mir auch noch Wissen, um die richtige Antwort zu finden. Ich hoffe mir kann jemand weiterhelfen.

    Wir haben 2023 eine Immobilie geschenkt bekommen. Diese wird vermietet.

    Das Gebäude wurde 1904 erbaut. Die Schenker haben das Haus 1985 erworben.

    Kann ich da noch AfA geltend machen?

    Soweit ich das verstanden habe, würde ich jetzt wie folgt vorgehen:

    - aufgrund der Schenkung können wir die AFA der Vorbesitzer fortführen

    - die AfA wäre dann zu Berechnen vom Kaufpreis 1985 (reduziert um Anteil Grundstück?)

    Ich muss aber dazu sagen, dass ich nicht mal weiß, ob die Schenker AfA abgesetzt haben steuerlich, da diese etwas unbedarft mit der Immobilie umgegangen sind.

    Im diesem Falle ist es dann natürlich schwer zu bestimmen, wie ich das fortführen soll.

    Grüße und vielen Dank für´s Mitdenken.

    Olberti

    Generelle Grundsätze kann man hier schon nennen:

    a) der Kaufpreis muss immer aufgeteilt werden in Anteil Grund und Boden und Anteil Gebäude. Dabei sind die Verhältnisse zum Kaufzeitpunkt maßgebend. Das kann hier schon einiges an Recherchearbeit bringen, da die von der Finanzverwaltung vorgegebene Datei zur Kaufpreisaufteilung genutzt werden sollte (außer man hat gewichtige Gründe für die Nichtnutzung).

    b) Ob ein Vorgänger AfA nutzen konnte oder nicht, ist bei der Fußstapfentheorie (Schenkung) nicht maßgeblich. Die AfA des Zeitraumes wird als gewährt gesehen und mindert das AfA-Volumen des Rechtsnachfolgers.

    c) Die anzusetzende AfA richtet sich nach den Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes, das zum Zeitpunkt des Kaufes galt. Diese Aufteilung nach Kaufzeitpunkten findet man in § 7 Abs. 5 EStG (und weitere Erläuterungen in den Einkommensteuerrichtlinien).

    Zitat von Olberti

    Soweit ich das verstanden habe, würde ich jetzt wie folgt vorgehen:

    - aufgrund der Schenkung können wir die AFA der Vorbesitzer fortführen

    - die AfA wäre dann zu Berechnen vom Kaufpreis 1985 (reduziert um Anteil Grundstück?)

    So ist es.

    Zitat von Olberti

    Ich muss aber dazu sagen, dass ich nicht mal weiß, ob die Schenker AfA abgesetzt haben steuerlich, da diese etwas unbedarft mit der Immobilie umgegangen sind.

    Das ist irrelevant, da die gesetzliche AfA immer mit Übergang Besitz, Nutzungen und Lasten läuft. Auch bei Eigennutzung, wo es sich ggf. ja nur über ein Arbeitszimmer etc. auswirkt.

    Zitat von Olberti

    Im diesem Falle ist es dann natürlich schwer zu bestimmen, wie ich das fortführen soll.

    Das ist dann jetzt Dein Problem. Verträge etc. wird es ja noch geben. Zur Not beim FA erfragen.

    Zitat von Olberti

    Wir haben 2023 eine Immobilie geschenkt bekommen. Diese wird vermietet.

    Dann kann man nur hoffen, dass bei den Vorbesitzern Eigennutzung vorlag.

    Vielen Dank für die raschen Antworten. Dann lag ich garnicht so falsch.

    "Dann kann man nur hoffen, dass bei den Vorbesitzern Eigennutzung vorlag" ...... könnten Sie das etwas ausführen?

    Es verhielt sich so, dass die Vorbesitzer eine von drei Wohnungen des Mehrfamilienhauses selbst bewohnt haben und den Rest vermietet.

    Zitat von Olberti

    "Dann kann man nur hoffen, dass bei den Vorbesitzern Eigennutzung vorlag" ...... könnten Sie das etwas ausführen?

    Es verhielt sich so, dass die Vorbesitzer eine von drei Wohnungen des Mehrfamilienhauses selbst bewohnt haben und den Rest vermietet.

    Dann muss doch eine AfA-BMG vorhanden und feststellbar sein. Und wenn bei diesen die Vermietungseinkünfte nicht erklärt worden sind, wird das FA wohl spätestens jetzt wach werden.